Création de la ZAC de Centrale et choix de l’opérateur économique de la SEMOP : nos prises de position

Lors du conseil municipal du 2 février 2017, de nombreux points concernant le devenir des terrains de l’école centrale étaient inscrits à l’ordre du jour.

1) bilan de la mise à disposition de l’étude d’impact et de l’avis de l’autorité environnementale

imageNous avons voté contre ce bilan  car nous estimons que rien n’a été fait pour que cette mise à disposition soit véritablement effective et efficace.

En effet, nous avons voté au conseil municipal du 15 décembre 2016 pour les modalités de mise à disposition mais la période n’était pas indiquée dans notre dossier. La publicité a été faite par la ville  la veille des vacances pour une période de consultation démarrant pendant les vacances de noël.

D’ailleurs nous n’avons pas été les seuls à avoir laissé passer le temps de mise à disposition puisque comme indiqué dans notre dossier avec beaucoup d’humour, sans doute involontaire : « malgré cette forte publicité, aucune remarque n’a été inscrite dans le cahier tenu à disposition du public et personne ne s’est non plus exprimé par mail ».

 

 

2)  bilan de la concertation sur l’opération d’aménagement pour la réalisation d’un éco-quartier sur le site de l’École Centrale et création de la Zone d’aménagement concerté

Concernant l’avis de l’autorité environnementale, celui-ci a notamment mis l’accent sur un point que nous avons à de multiples reprises évoquées dans les réunions publiques ou au conseil municipal, celle de la démolition totale sur le site de Centrale.

Le rapport de l’Autorité Environnementale se résume de la manière suivante :

« L’approche retenue, qui semble être la démolition totale, pose notamment question. En effet, la valorisation des ressources existantes est un principe majeur du développement durable, d’autant que cet enjeu est souligné par l’état initial.

L’autorité environnementale recommande notamment :

1. de définir et de justifier le programme de démolition et d’en évaluer les impacts ;

2. d’actualiser l’étude d’impact dans la perspective du futur dossier relatif à la loi sur l’eau ;

3. de réaliser une étude de trafic et d’affiner la conception du réseau viaire (voies publiques), afin de préciser les impacts du projet sur les déplacements et les nuisances associées. »

L’étude d’impact a été modifiée en fonction de ces remarques et aborde en effet les aspects relatifs à la loi sur l’eau et traite le problème des déplacements (points 1 et 2).

Mais concernant le choix de tout démolir, cela est peu justifié et mériterait d’être complété et étoffé. A notre sens, la municipalité ne répond pas aux remarques de l’autorité environnementale sur ce point. A chaque fois que nous l’avons évoqué d’ailleurs, cette question a toujours été balayée d’un revers de la main.

En fait, la préoccupation principale qui apparait suite aux quelques réunions sur le sujet « Quartier centrale » et à la lecture des documents très fournis est de savoir quelle est la maitrise effective de la municipalité sur ce projet. Est-ce que la municipalité ne s’en remet pas entièrement aux choix des cabinets et opérateurs qui ont instruit et qui conduiront l’opération.

Il serait important de savoir quelle est la taille des équipes municipales qui sont en charge directe du Quartier Centrale.

Nous avons approuvé le bilan de la concertation puisqu’elle a eu lieu et pour également la création de la ZAC même si de notre côté demeure un sérieux doute sur le parti pris de faire table rase sur le périmètre du projet.

3) Sélection d’un opérateur économique actionnaire de la SEMOP

Pour rappel,  nous étions prononcé favorablement pour la création de la SEMOP :  https://agirautrement.fr/2016/07/05/cration-dune-semop-pour-lamnagement-du-site-de-lecole-centrale/

Voici notre intervention en conseil municipal :

“Comme vous le savez, nous nous sommes exprimés favorablement à la mise en place d’une SEMOP pour la ZAC de Centrale, laquelle SEMOP sera concessionnaire du contrat d’aménagement. Nous avons participé à la commission d’aménagement chargée d’examiner les dossiers de candidatures et les offres initiales des 3 candidats.

Nous avons pu consulter le dossier très épais de ce point à l’ordre du jour de notre conseil : la sélection de l’opérateur économique actionnaire de la SEMOP est en effet essentielle, l’aménagement de ce nouveau quartier est une mutation importante de notre ville et nous engage pour les 10 à 15 ans qui viennent.

Nous avons pu poser de nombreuses questions en commission et nous remercions les services municipaux d’avoir été présents pour nous répondre.

Nous a par exemple été indiqué que les élus municipaux impliqués dans la gouvernance de cette SEMOP et notamment dans le conseil de surveillance, ne seraient pas rémunérés de quelque manière que ce soit, ce qui nous a rassurés.

Demeurent cependant encore quelques interrogations concernant principalement le montage et le bilan financier de la concession d’aménagement. Il est donc prévu un bilan financier de 219 100 000€ équilibré en dépenses et recettes.

Au moment des offres initiales, le prix d’achat des terrains était plus élevé que dans l’offre finale (un peu plus de 100 millions d’€ de mémoire). Dans l’offre finale d’Eiffage, le prix du foncier est de 79 millions d’€. On nous a expliqué que ces prix d’achat/cession avaient été revus en tenant compte de l’état d’avancement des négociations.

Un nouveau poste apparait : celui des aléas d’opération ou dit autrement celui du résultat prévisionnel de l’opération qui correspond à 23,54% des dépenses prévisionnelles soit un montant de 51 574 K€.

Nous avons posé de nombreuses questions sur ce point précis lors de la commission urbanisme. Des réponses ont été apportées mais nous demeurons encore dubitatifs.

· Pourquoi un tel poste a été ajouté ? Si l’opération est excédentaire de manière prévisionnelle, pourquoi ne pas avoir prévu par exemple qu’une partie de cet excédent permette une baisse des charges foncières et qu’ainsi certains logements dans le secteur privé soient accessibles à des prix moins élevés que 5900 € TTC du m2. Ou que pour les logements sociaux, il soit possible d’avoir une diversité des typologies (du PLAI au PLS) en baissant la charge foncière. On lit d’ailleurs dans le projet de convention que la charge foncière pourra être supérieure et donc que les logements pourront sortir à des prix supérieurs à 5900 € du m2 sachant que ces 5900 € constituent un plancher (p28).

· Autre questionnement : quel est le statut exact du résultat prévisionnel. Il est indiqué qu’il sera versé 45 000 € à la ville dès le démarrage (en 2017), c’est a priori une demande de la ville : est-ce une avance sur le boni prévisionnel ? Ce montant, quelques soient les aléas du projet, reste-t-il acquis à la ville ? Comment comptablement cette somme va-t-elle être constatée ? Qu’est-il prévu de faire de cette somme sur le plan budgétaire ?

Plus généralement que se passera-t-il si le plan financier prévisionnel ne se réalise pas, si les recettes notamment ne se réalisent pas ? Quid des 45 000 € perçus par la ville ? Quid du programme de la ZAC ?”

Le Maire a répondu à la plupart de ces questions en conseil municipal mais dans la mesure où il demeure encore pour nous des incertitudes, nous nous sommes abstenus.