Création de la ZAC de Centrale et choix de l’opérateur économique de la SEMOP : nos prises de position

Lors du conseil municipal du 2 février 2017, de nombreux points concernant le devenir des terrains de l’école centrale étaient inscrits à l’ordre du jour.

1) bilan de la mise à disposition de l’étude d’impact et de l’avis de l’autorité environnementale

imageNous avons voté contre ce bilan  car nous estimons que rien n’a été fait pour que cette mise à disposition soit véritablement effective et efficace.

En effet, nous avons voté au conseil municipal du 15 décembre 2016 pour les modalités de mise à disposition mais la période n’était pas indiquée dans notre dossier. La publicité a été faite par la ville  la veille des vacances pour une période de consultation démarrant pendant les vacances de noël.

D’ailleurs nous n’avons pas été les seuls à avoir laissé passer le temps de mise à disposition puisque comme indiqué dans notre dossier avec beaucoup d’humour, sans doute involontaire : « malgré cette forte publicité, aucune remarque n’a été inscrite dans le cahier tenu à disposition du public et personne ne s’est non plus exprimé par mail ».

 

 

2)  bilan de la concertation sur l’opération d’aménagement pour la réalisation d’un éco-quartier sur le site de l’École Centrale et création de la Zone d’aménagement concerté

Concernant l’avis de l’autorité environnementale, celui-ci a notamment mis l’accent sur un point que nous avons à de multiples reprises évoquées dans les réunions publiques ou au conseil municipal, celle de la démolition totale sur le site de Centrale.

Le rapport de l’Autorité Environnementale se résume de la manière suivante :

« L’approche retenue, qui semble être la démolition totale, pose notamment question. En effet, la valorisation des ressources existantes est un principe majeur du développement durable, d’autant que cet enjeu est souligné par l’état initial.

L’autorité environnementale recommande notamment :

1. de définir et de justifier le programme de démolition et d’en évaluer les impacts ;

2. d’actualiser l’étude d’impact dans la perspective du futur dossier relatif à la loi sur l’eau ;

3. de réaliser une étude de trafic et d’affiner la conception du réseau viaire (voies publiques), afin de préciser les impacts du projet sur les déplacements et les nuisances associées. »

L’étude d’impact a été modifiée en fonction de ces remarques et aborde en effet les aspects relatifs à la loi sur l’eau et traite le problème des déplacements (points 1 et 2).

Mais concernant le choix de tout démolir, cela est peu justifié et mériterait d’être complété et étoffé. A notre sens, la municipalité ne répond pas aux remarques de l’autorité environnementale sur ce point. A chaque fois que nous l’avons évoqué d’ailleurs, cette question a toujours été balayée d’un revers de la main.

En fait, la préoccupation principale qui apparait suite aux quelques réunions sur le sujet « Quartier centrale » et à la lecture des documents très fournis est de savoir quelle est la maitrise effective de la municipalité sur ce projet. Est-ce que la municipalité ne s’en remet pas entièrement aux choix des cabinets et opérateurs qui ont instruit et qui conduiront l’opération.

Il serait important de savoir quelle est la taille des équipes municipales qui sont en charge directe du Quartier Centrale.

Nous avons approuvé le bilan de la concertation puisqu’elle a eu lieu et pour également la création de la ZAC même si de notre côté demeure un sérieux doute sur le parti pris de faire table rase sur le périmètre du projet.

3) Sélection d’un opérateur économique actionnaire de la SEMOP

Pour rappel,  nous étions prononcé favorablement pour la création de la SEMOP :  https://agirautrement.fr/2016/07/05/cration-dune-semop-pour-lamnagement-du-site-de-lecole-centrale/

Voici notre intervention en conseil municipal :

“Comme vous le savez, nous nous sommes exprimés favorablement à la mise en place d’une SEMOP pour la ZAC de Centrale, laquelle SEMOP sera concessionnaire du contrat d’aménagement. Nous avons participé à la commission d’aménagement chargée d’examiner les dossiers de candidatures et les offres initiales des 3 candidats.

Nous avons pu consulter le dossier très épais de ce point à l’ordre du jour de notre conseil : la sélection de l’opérateur économique actionnaire de la SEMOP est en effet essentielle, l’aménagement de ce nouveau quartier est une mutation importante de notre ville et nous engage pour les 10 à 15 ans qui viennent.

Nous avons pu poser de nombreuses questions en commission et nous remercions les services municipaux d’avoir été présents pour nous répondre.

Nous a par exemple été indiqué que les élus municipaux impliqués dans la gouvernance de cette SEMOP et notamment dans le conseil de surveillance, ne seraient pas rémunérés de quelque manière que ce soit, ce qui nous a rassurés.

Demeurent cependant encore quelques interrogations concernant principalement le montage et le bilan financier de la concession d’aménagement. Il est donc prévu un bilan financier de 219 100 000€ équilibré en dépenses et recettes.

Au moment des offres initiales, le prix d’achat des terrains était plus élevé que dans l’offre finale (un peu plus de 100 millions d’€ de mémoire). Dans l’offre finale d’Eiffage, le prix du foncier est de 79 millions d’€. On nous a expliqué que ces prix d’achat/cession avaient été revus en tenant compte de l’état d’avancement des négociations.

Un nouveau poste apparait : celui des aléas d’opération ou dit autrement celui du résultat prévisionnel de l’opération qui correspond à 23,54% des dépenses prévisionnelles soit un montant de 51 574 K€.

Nous avons posé de nombreuses questions sur ce point précis lors de la commission urbanisme. Des réponses ont été apportées mais nous demeurons encore dubitatifs.

· Pourquoi un tel poste a été ajouté ? Si l’opération est excédentaire de manière prévisionnelle, pourquoi ne pas avoir prévu par exemple qu’une partie de cet excédent permette une baisse des charges foncières et qu’ainsi certains logements dans le secteur privé soient accessibles à des prix moins élevés que 5900 € TTC du m2. Ou que pour les logements sociaux, il soit possible d’avoir une diversité des typologies (du PLAI au PLS) en baissant la charge foncière. On lit d’ailleurs dans le projet de convention que la charge foncière pourra être supérieure et donc que les logements pourront sortir à des prix supérieurs à 5900 € du m2 sachant que ces 5900 € constituent un plancher (p28).

· Autre questionnement : quel est le statut exact du résultat prévisionnel. Il est indiqué qu’il sera versé 45 000 € à la ville dès le démarrage (en 2017), c’est a priori une demande de la ville : est-ce une avance sur le boni prévisionnel ? Ce montant, quelques soient les aléas du projet, reste-t-il acquis à la ville ? Comment comptablement cette somme va-t-elle être constatée ? Qu’est-il prévu de faire de cette somme sur le plan budgétaire ?

Plus généralement que se passera-t-il si le plan financier prévisionnel ne se réalise pas, si les recettes notamment ne se réalisent pas ? Quid des 45 000 € perçus par la ville ? Quid du programme de la ZAC ?”

Le Maire a répondu à la plupart de ces questions en conseil municipal mais dans la mesure où il demeure encore pour nous des incertitudes, nous nous sommes abstenus.

Création d’une SEMOP pour l’aménagement du site de l’Ecole Centrale

Lors du Conseil municipal du 30 juin 2016, le lancement d’une mise en concurrence pour choisir un opérateur économique avec lequel sera créée une société d’économie mixte à opération unique (SEMOP), a été votée.

Voici l’intervention de notre groupe :

“Ce point n’est pas une surprise puisque vous aviez annoncé lors de la réunion publique du 7 juin à laquelle nous avons assisté, la mise à l’ordre du jour de ce lancement de procédure. Vous souhaitez ainsi avoir recours à une toute nouvelle forme d’établissement public local : la SEMOP créée en 2014 par le législateur.

Notre première question porte sur les raisons qui ont conduit à choisir ce type de structure pour l’aménagement des terrains de Centrale. D’après le rapport, la maitrise de l’opération est essentielle pour la municipalité, une SEMOP, il est vrai permet au maxima à la puissance publique d’être majoritaire et a minima de détenir une minorité de blocage : la raison du choix de la SEMOP est-elle celle-ci ? D’ailleurs y-aura-t-il d’autres acteurs dans cette société ?

Il faut insister sur le fait que la maitrise d’un projet s’analyse aussi en termes de compétence : on comprend bien que la mairie ne dispose pas nécessairement de toutes les compétences nécessaires à l’aménagement de 18 ha avec un tel projet, il est donc utile de désigner un aménageur mais les services de la mairie doivent être structurés pour pouvoir suivre, évaluer la concession d’aménagement. Qu’est-il prévu ?

Le rapport indique que la ville choisirait l’hypothèse a minima, c’est-à-dire prendre 34% du capital qui lui permettent une minorité de blocage. De combien sera le capital ? La Ville peut-elle faire face, économiquement parlant, à cette prise de capital ? De même quels sont les risques pris éventuellement par la ville dans ce montage ? Des garanties d’emprunt seront sans doute nécessaires ?

Nous sommes étonnés de ne pas disposer du cahier des charges sur la base duquel la procédure d’attribution de la concession d’aménagement va être lancée. En effet, la particularité des SEMOP est de choisir l’opérateur économique via une procédure avant de créer la structure : le cahier des charges revêt dont une importance toute particulière. Ce cahier des charges doit en plus de présenter le projet, déterminer dans un « document de préfigura­tion » la part de capital qu’elle souhaite détenir, les règles de gouvernance ainsi que les modalités de contrôle dont elle veut disposer sur l’activité de la société, les modalités de rémunération, les mesures de dévolution de l’actif et du passif ETC….Ou est ce cahier des charges essentiel pour pouvoir lancer la procédure et par conséquent pour nous positionner par rapport à cette délibération ?

Différentes opérations sont donc prévus sur le terrain : de la promotion privée, des équipements publics, des espaces publics….tout est –il déjà figé ou pourra-t-il par exemple y avoir des projets d’autopromotion montage selon lequel des particuliers réunis par un projet de vie commun, jouent le rôle de maitre d’ouvrage en concevant, finançant et réalisant leur logement au sein d’un bâtiment collectif sans passer par un promoteur ») ?

Concernant les acquisitions foncières à réaliser, il est fait mention des négociations avec l’Etat pour la majeure partie des terrains. Quid de la résidence étudiante qui a un statut particulier puisqu’un bail emphytéotique a été consenti ?

Vous savez que nous soutenons le fait que tout ne doit pas forcément être démoli, qu’il existe des équipements collectifs qui pourraient être intégrés dans le nouveau projet : des équipements sportifs, un théâtre. Des logements aux normes de la résidence étudiante ne pourraient –ils pas être réutilisés pas nécessairement pour du logement étudiant d’ailleurs ?

Enfin, le label écoquartier implique une participation des habitants autrement que dans des réunions publiques. Que se passera-t-il une fois l’aménageur désigné à ce sujet ?”